El último Informe Inmobiliario USS – Tinsa, que estudia el escenario de acceso a la vivienda y como esto impacta en el mercado inmobiliario, fue dado a conocer en Valdivia, revelando que, si este 2024 su interés es comprar una vivienda en la capital de Los Ríos, deberá destinar en promedio 17,8 años de sueldo íntegro para pagarla.
Dicha investigación es liderada por la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño de la Universidad San Sebastián (USS) junto a Tinsa, empresa líder en valoración y consultoría inmobiliaria. fue presentada en la sede Valdivia de la USS, con participación de autoridades de la casa de estudios, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), y la Cámara de Comercio e Industrias de Valdivia A.G.
Federico Casanello, decano de la Facultad de Ingeniería, Arquitectura y Diseño (FIAD) de la USS, explicó que “el informe nos muestra la situación actual del mercado inmobiliario residencial nuevo en las principales ciudades de las regiones de Los Ríos y La Araucanía. El mercado de la zona nos presenta un ajuste importante en los últimos periodos, reduciéndose la oferta ante una evidente contracción de la demanda de vivienda. Esto responde a diversos factores, como el alto precio de los inmuebles y la baja accesibilidad a los créditos hipotecarios, siendo necesarias acciones coordinadas de distintos actores, tanto públicos como privados, para reactivar el sector”.
El último Informe Inmobiliario USS – Tinsa corresponde al trimestre abril-mayo-junio 2024 y abarcó la Zona Los Ríos – La Araucanía, precisamente las comunas de Valdivia, Pucón, Villarrica y Temuco, y su objetivo es establecer un referente en términos de información inmobiliaria, tanto para tomadores de decisión como para consumidores y ciudadanos; para lo cual presenta información sobre tipologías edificatorias, ingreso de proyectos, ventas, vacancias, tendencias en mercados regionales y comunales, y asequibilidad de la vivienda.
Pablo Hoffmann, vicerrector de la USS sede Valdivia, explicó que este informe es un esfuerzo de la casa de estudios por generar información y así contribuir en investigación, análisis y resolución de problemáticas urbanas en el territorio nacional. “Como universidad uno de nuestros principales objetivos es vincularnos con el medio, y eso lo logramos generando datos a través de estudios que permitan una contribución real con la sociedad y sus problemáticas”, dijo la autoridad.
Detalles del informe
Para Valdivia el estudio consideró como base la totalidad de oferta vigente a la fecha y los últimos datos de la Encuesta Casen, que establecen que el ingreso familiar promedio regional Los Ríos (noviembre 2022) es de $833.735 mensuales (22,23UF/mes).
El informe establece que para las comunas medidas, al primer trimestre 2024 existen 127 proyectos inmobiliarios en oferta, lo que implica una ligera disminución respecto de 2021 -donde se observó un máximo de 140 proyectos- pero que a la vez es un repunte en comparación al segundo trimestre del 2023. En el desglose por comunas, Temuco aparece con la mayor cantidad de proyectos (+60), seguido por Valdivia (20), seguido por Villarrica y finalmente Pucón.
Las ventas se cifraron en 521 unidades en las 4 comunas medidas. Aquí Temuco representa un 77% del total.
En cuanto a los precios promedio (UF/M2) por comunas estudiadas, Valdivia y Pucón aparecen con los valores más altos (80 UF/M2), seguidos por Temuco (+60 UF/M2) y Villarrica (60 UF/M2).
Con todo, el informe resalta la problemática en la asequibilidad de las viviendas en las comunas medidas, donde los ingresos familiares no alcanzan para cubrir el costo de las viviendas sin comprometer significativamente el presupuesto familiar. Esto sugiere una brecha creciente entre el precio de las viviendas y los ingresos de los compradores locales potenciales. En las comunas analizadas, todas se presentan con precios de vivienda muy altos para la realidad regional de ingresos, siendo clara la vocación de ciudad turística de algunas de ellas, pero dejando clara la necesidad de políticas de acceso.
Carlos Aguirre, investigador de la Escuela de Arquitectura de la USS y editor general del Informe Inmobiliario USS-Tinsa, sostuvo que “este informe de actividad inmobiliaria representa una fotografía del mercado de vivienda actual en la zona, un retrato que está lleno de grises, donde el gran desafío es mejorar el acceso a la vivienda para la gran masa de la población. Tanto en Valdivia como en Temuco, el acceso a la vivienda es severamente inalcanzable, generando una gran brecha entre la oferta y la demanda de vivienda”.
En ese sentido, el Índice de Acceso a la Vivienda, indicador internacional conocido como PIR por su sigla en inglés, revela que la relación entre el precio promedio de las viviendas y el ingreso promedio de los hogares en Valdivia 2024 es de 17,8 (con una mediana de 16,4). Esto equivale a que, en promedio, una familia deberá destinar 17,8 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda.
Este indicador es levemente mayor al de Temuco (17,35 promedio y 13,71 mediana), pero bastante más altos (y por tanto inaccesibles) que otras ciudades del país, como Concepción (10,95 mediana) y RM (9,95 mediana).
Además, si se observa el Indicador de Ingresos Íntegros Familiares que se deben destinar para pagar el crédito hipotecario, medición que considera las actuales condiciones de financiamiento en términos de tasas y plazos, en Valdivia la hipoteca es equivalente a un promedio de 14,2 años de ingresos familiares, mientras que en Temuco el mismo indicador es de 13,8 años. Mientras que si se mide el pago del pie de una vivienda, en Valdivia se necesitan en promedio 3,6 años de ingresos familiares íntegros; en Temuco en tanto son necesarios 3,47 años.
En otro aspecto, el estudio indica que desde 2021 los proyectos en oferta mostraron una disminución inicial hasta 2023, pero luego se observó un incremento sostenido. Esta tendencia indica una leve recuperación del mercado inmobiliario en la región sur, particularmente en las ciudades mencionadas. Temuco presenta aumento en los proyectos en oferta, en contraste con el resto de la región.
En cuanto a las ventas y stock ofertado, las ventas de viviendas nuevas experimentaron un descenso general en comparación con periodos anteriores, mientras que el stock ofertado presentó ligeras variaciones, indicando posibles desajustes entre la oferta y la demanda. Valdivia presenta un incremento en sus ritmos de ventas desde el 2° trimestre 2023.
Cámara Chilena de la Construcción
Fernando Vásquez Mardones, presidente de la CChC sede Valdivia, explicó que “como Cámara Chilena de la Construcción, tanto a nivel nacional como a nivel local, hemos visto en diversos estudios que, dentro de un contexto de un severo déficit habitacional, las dificultades para acceder a una vivienda se siguen agravando. A nivel nacional, por ejemplo, se estima que hoy solo dos de cada diez personas pueden adquirir una casa o un departamento sin el apoyo del Estado. Ante esto nos encontramos en un momento clave que solo podremos enfrentar con éxito si los sectores público, privado y la sociedad civil trabajamos en conjunto y se implementan medidas que aborden efectivamente la problemática”.
Agregó que “como gremio hemos realizado diversas propuestas a las autoridades para la reactivación y el crecimiento del país, las que incluyen medidas relacionadas con el déficit habitacional. Por ejemplo, hemos propuesto generar incentivos tributarios transitorios para la compra de viviendas. Esto pensando que anteriormente se permitió descontar de la base imponible los dividendos de los créditos hipotecarios para viviendas adquiridas en un determinado período. También se propuso implementar un IVA diferenciado para la compra de viviendas. Esto recordando que una vivienda no es un bien de consumo y debe tener un tratamiento particular, tal como se hace en otros países. Consideramos que avanzar en las soluciones para abordar el déficit de vivienda también significa reactivar el sector construcción y con ello la economía del país. Ante esto, la urgencia de trabajar en conjunto”.
Trabajo USS-Tinsa
El acuerdo colaborativo que mantienen la Universidad San Sebastián y Tinsa Chile permite analizar información descriptiva de los reportes de actividad inmobiliaria de Tinsa-Incoin.lat, con tendencias en mercados regionales y/ comunales y asequibilidad a la vivienda utilizando Open Data de fuentes oficiales, con herramientas de Big Data, Inteligencia Artificial y automatización.
